都市再生機構

都市再生機構（としさいせいきこう）とは、大都市や地方中心都市における市街地の整備改善や賃貸住宅の供給支援、UR賃貸住宅（旧公団住宅）の管理を主な目的とした国土交通省所管の独立行政法人である。略称は都市機構またはUR、愛称はUR都市機構。2004年7月1日、都市基盤整備公団と地域振興整備公団の地方都市開発整備部門が統合され、設立された。運営形態、業務範囲などは独立行政法人都市再生機構法によって定められている。主な収益はUR賃貸住宅の家賃収入や市街地整備による土地の売却益である。本社は神奈川県横浜市中区にある。

歴史

高度経済成長期の1955年、国の住宅政策の一環として公的資金を投入し中産階級に良質な住宅を供給する目的で日本住宅公団が設立された。当時は都市への人口流入が進み、住宅が極端に不足していた。1956年に第一号の金岡団地（堺市、賃貸）と稲毛団地（千葉市、分譲）が完成、1960年代には首都圏や京阪神圏の郊外で多数の集合住宅を集積した団地が建設されるとともに、広域の大規模な都市基盤開発を伴うニュータウンの計画・建設などに主体的役割を担った。1970年代には都市再開発事業も手がけるようになった。

1981年、日本住宅公団と宅地開発公団が統合され、住宅・都市整備公団（住都公団）が設立された。経済が安定期に入って住宅の需要が減少したことに伴い、建設する住宅の量から質への転換を図るようになった。また、都市公園の整備などにも力を入れるようになった。1995年の阪神・淡路大震災では約2万戸の復興住宅を建設するなど、被災地の復興に大きな役割を果たした。1999年、住宅供給より都市整備に重点を置く都市基盤整備公団（都市公団）に改組し、分譲住宅の供給を停止、都市基盤整備および賃貸住宅の供給のみを行う組織となった。ニュータウン事業や山林および大企業の工場跡地の土地購入整備事業から順次撤退していく予定である。

2004年、行政改革の煽りを受けて都市基盤整備公団と地域振興整備公団の地方都市開発整備部門が統合され、都市再生機構が設立された。初代理事長には都市基盤整備公団総裁の伴襄が就任。これにより賃貸住宅の名称は公団住宅からUR賃貸住宅に変わった。鉄道事業（公団線小室駅～印旛日本医大駅）は京成電鉄が設立した千葉ニュータウン鉄道に移管した。 現在中心市街地活性化の一環として、都市再生大学校を主催している。

略年表

• 旧都市基盤整備公団
  • 1955年7月、日本住宅公団設立。
  • 1975年9月、宅地開発公団設立。
  • 1981年10月、日本住宅公団と宅地開発公団を統合し、住宅・都市整備公団設立。
  • 1999年10月、都市基盤整備公団に改組。
  • 2004年7月、地域振興整備公団の地方都市開発整備部門を統合し、都市再生機構設立。
• 旧地域振興整備公団
  • 1962年7月、産炭地域振興事業団設立。
  • 1972年10月、工業再配置・産炭地域振興公団に改組、発足。
  • 1974年8月、地域振興整備公団に改組、発足。
  • 2004年7月、地方都市開発整備部門が都市基盤整備公団と統合し、都市再生機構として新発足。産業系開発部門が中小企業総合事業団および産業基盤整備基金と統合し、中小企業基盤整備機構として新発足。

組織

旧都市基盤整備公団の組織が元になっている。総合開発事務所と都市開発事務所は旧地域振興整備公団の地方都市開発整備部門からの引き継ぎである。

本社

• 主務大臣 国土交通大臣

支社など

• 募集販売本部
• 都市住宅技術研究所
• 総合開発事務所
• 都市開発事務所
• 東日本支社（東京都（特別区内においては事業の一部に限る）、北海道、青森県、秋田県、岩手県、宮城県、山形県、福島県、新潟県、群馬県、栃木県、山梨県、長野県）
• 東京都心支社（東京都特別区内）
• 千葉地域支社
• 神奈川地域支社
• 埼玉地域支社
• 茨城地域支社
• 中部支社（富山県、石川県、岐阜県、静岡県、愛知県、名張市を除く三重県）
• 西日本支社（福井県、滋賀県、三重県名張市、京都府、大阪府、奈良県、和歌山県、兵庫県、鳥取県、島根県、岡山県、広島県、香川県、愛媛県、徳島県、高知県）
• 九州支社（山口県、福岡県、佐賀県、長崎県、大分県、熊本県、宮崎県、鹿児島県、沖縄県）

関連会社・団体

• 日本総合住生活株式会社
• 財団法人住宅管理協会

開発事業

関東

• 霧が丘 (横浜市)
• 多摩ニュータウン
• 横浜みなとみらい21 - 港北ニュータウン
• 千葉ニュータウン（北総鉄道・千葉ニュータウン鉄道）
• 筑波研究学園都市
• 常総ニュータウン
• つくばエクスプレスタウン
• 晴海アイランドトリトンスクエア
• 芝浦アイランド
• 八王子ニュータウン
• ビュータワー八王子
• ベルコリーヌ南大沢
• 館ヶ丘団地
• グリーンヒル寺田
• むさし緑園都市
• 久喜パークタウン
• 東雲キャナルコート
• 天王洲ビュータワー
• 中野坂上サンブライトツインビル
• 品川シーサイドビュータワー
• 光が丘パークタウン
• 厚木ニューシティ森の里
• 幕張新都心/幕張ベイタウン
• さいたま新都心
• みそのウイングシティ
• 越谷レイクタウン
• 大川端リバーシティ21
• 恵比寿ガーデンプレイス
• ファーレ立川
• 松原団地
• 成田 (杉並区) - 阿佐ヶ谷住宅
• 竜ヶ崎ニュータウン
• 佐野新都市
• 新鎌ケ谷

中部

• 高蔵寺ニュータウン
• 桃花台ニュータウン
• 東濃研究学園都市

近畿

• 国際文化公園都市
• 関西文化学術研究都市
  • 平城・相楽ニュータウン
• 神戸三田国際公園都市
• 香里住宅団地
• HAT神戸
• 西宮名塩ニュータウン
• 大津湖岸なぎさ公園

四国

• 今治新都市

九州

• 香椎副都心
• シーサイドももち

UR賃貸住宅

概要

都市再生機構は規制改革会議により民業圧迫との理由で開発した土地への民間事業者による賃貸住宅の建設を誘導している。賃貸住宅の建設を行う民間事業者が現れなかった場合のみ、都市再生機構自らが賃貸住宅を建設する。

設計寿命の6割程度経過している建物を建替えているが首都圏の多摩地域の2DKの住宅に再入居するとき家賃が一般世帯の場合5万円から10数万円ぐらいと何割か上がるので居住者の反対があり建替をすることが困難になっていることがある。

低所得な高齢者などは大幅な割引があり前記の場合ずっと5万円から6万円程度である。建替をすると多摩平団地のように住民が半分ぐらいになるところもある。低所得高齢者などへの併設公営住宅や公営借り上げは今後作るかわからず住民本人に公営住宅に応募させたり近くの公営住宅に斡旋が行われる。

昭和40年代管理開始住宅で一部の建替えた高層住宅へ入居する場合はもどり入居という概念ではなく新規契約と同じになるため家賃値引きがない。住民は集約化の場合と同じで他の古い住宅を斡旋される。

現在規制改革会議で建替事業の厳選および家賃減額の縮小が打ち出されておりこれらの割引も将来はどうなるかわからない。

またストック再生計画があり一部の住宅は用途が変更になり機構住宅でなくなったり集約化したり建替になる。用途転換や集約化される住宅の居住者は移転先住宅の斡旋、引越費用の支給がなされる。低所得高齢者などは改善住宅への入居によって家賃上昇が最大5割圧縮される。一般世帯は何割か高い家賃の移転先住宅に移転しなければならない。建替は前述した通り。

そして民営化案があり将来の機構の組織や継続管理される住宅の帰属は定まっていない。(詳しくは機構の再編計画および全国自治協のホームページ参照)

また機構の通常の補修は最低限必要なものも多いが、一戸あたり何百万もかけてリニューアル工事をしている住宅も多数ある。家賃は民間住宅より古い住宅はおおむね安い。賃貸住宅の利息補助は平成21年度が最後であり低所得高齢者等の居住の安定やストックの有効活用のための出資金が若干ある。マスコミは天下りがあるため家賃が高く税金が投入されていると指摘しているがそれ程でもない。

機構住宅は交通不便な所、高家賃の建替住宅や新規住宅を除き人気がある。管理戸数の2割の住宅の空家募集はすべて定期借家契約になる。

機構住宅は高齢者、障害者および子育て世帯など住宅要配慮者のための住宅でもある。

入居条件

年収または貯蓄が一定以上ないと原則として入居できないが家賃1年分以上と敷金を前払いするとどなたでも入居できる。 家賃は前払いで1～10年分まとめて支払うことができ、その期間に応じて割引がある。

敷金は必要だが、仲介手数料および礼金が不要である（民間の賃貸では不動産屋を通して借りる場合、仲介手数料を要求されることがある。また、貸主への礼金を求められる制度が残っている場合がまだ多い）。また、契約の更新に伴う更新料などの諸費用がかからない（民間の賃貸では、契約時に入居年数を設定され（概ね1〜2年であることが多い）、これを越えて住み続ける場合は再度同様の契約を結ぶことになるがその際に更新料がかかる場合が多い）。

デザイン・間取り

DKやシステムキッチンの普及、全戸南向きの配置など、高度成長期の庶民にとって憧れの生活空間を提供し、民間の住宅建設のモデルになった。一方、同じデザインの棟が連続して建ち並ぶといった画一的な住宅建設が個性の乏しい街並みを生み出し、日本人の住環境を型にはめてしまった側面もある。その反省から最近では住戸タイプを多様化したり、部屋を広くしたり、凝ったデザインなど様々な工夫が行われるようになった。アネックスルーム（離れ）やフリールームを持つ物件もある。しかしこれらの住宅は高家賃化し人気がない物も多い。

設備・サービス

エアコンやコンロなど自分で安価に簡単に設置できるものは付いていない。衛星放送、ケーブルテレビ、ブロードバンドインターネット接続などを利用するためのコンセントは付いている住宅が多い。現在中層住宅用のエレベータが階段に改造設置されている住宅もある。今後はエレベータのない住宅は順次設置していく予定である。リニューアル住宅はデラックスな補修がされており高家賃化の原因となっている。また、リニューアル住宅ではエアコンやドロップインコンロを付けている団地もある。 多くの団地では、敷地・建物内に管理事務所が設けられている。

居住者

初期に建設された住宅の住民はインテリ層が多く、団地族と呼ばれた。現在、一部の団地はマルチハビテーション制度を利用してセカンドハウスとして借りたり、友人同士でハウスシェアリング制度を利用して借りることができる。また、単身者は1DKまた一部の不人気な2DKおよび3DKなどの住宅も入居できる。外国人も比較的借りやすいため、外国人のコミュニティができつつある団地もある。川口芝園団地のように隣接した小学校の児童の多くが外国人児童（2003年の入学児童の4割が中国籍）といったところもある^[1]。住民の高齢化などの課題を抱えているところもある。

その他

合筆や分筆など地番を定めるために必要な情報収集の「都市再生街区基本調査」と呼ぶ地籍調査を三大都市圏で行う^[2]。三大都市圏以外の地域では国土地理院が行う。

脚注

1. ^ 公共団地における新華僑の集住化と生活実態 (PDF)
2. ^ "都市再生街区基本調査とは". 国土交通省. 2009-04-16 閲覧。

関連項目

• 同潤会
• 住宅営団
• 集合住宅
• 団地
• アパート
• マンション
• テラスハウス
• 日本のニュータウン

外部リンク

• 独立行政法人 都市再生機構
• 日本総合住生活株式会社
• 全国公団住宅自治会協議会

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